司法書士 尾花 健介 こんにちは！枚方の司法書士 尾花健介です。
もちろん枚方だけでなく、寝屋川市、香里園、樟葉、守口市、門真市、四条畷市、東大阪市など、枚方を中心とした関西全域に対応している司法書士として活動しております。
遠方の不動産を相続した場合、どのような対応方法が考えられるでしょうか？
想定される状況としては、例えば、実家の枚方市にご両親がお住まいであり、相続人であるご子息の方々が、お仕事の関係上、東京におられる場合などが考えられます。
住まない場合は賃貸に出すことも手ではありますが、この場合、遠方だとどうしても経営上、管理責任に手間がかかってしまいます。
となれば、早めに売却して現金化した方が良いと考える方は多いです。
このような場合、遠方の相続不動産を売却するために、どのような対応を進めていく必要があるのでしょうか？
ここでは、相続不動産が遠方（実家）にある場合を想定して記事をまとめていきたいと思います。
遠方（実家）の相続不動産は売却するくらいしか選択肢がない。
不動産は持っているだけで、管理や税金などの費用が発生します。
その為に、住まい不動産になるのであれば、相続不動産の売却を選択する相続人は多いです。
遠方であれば、尚更の話になります。
なにより、遠方の場合は、不動産に何かトラブルが発生しても、すぐ現地に到着することができないので、対応に遅れてしまいます。
また、実際に中に入って風通しをしなければ、すぐに建物部分が痛みますし、不動産そのもの価値も老朽化によってスグに下落してしまいます。
その結果、早期に売却して現金化してしまった方が得策と考えるのが多くの相続人の判断となってくるのが実情です。
冒頭に書いた通り、遠方の相続不動産が発生するのは、自分と遠く離れた親が住んでいた家を相続するケースです。
現代であれば、地方出身の方でも、進学や就職を機会に、地元を離れて東京などで暮らしている方ことも多いです。
既に都会に生活基盤があれば、地元に帰る事にはならず、実家の相続時には、自然と遠方の対応が必要にになってしまいます。
恐らくこちらの記事をご覧のお客様も、ご両親の暮らされていた遠方の実家を相続して、その後、どのように売却・処分をすべきかお考えの方かと予想します。
遠方の相続不動産を売却するまでの流れ
早速ですが、遠方にある相続不動産を売却する流れを説明していきます。
まずは、全体像をイメージいただけますと幸いです。
- ①相続手続きの必要書類収集
- ②遺産分割協議
- ③相続登記
- ④業者の手配と選定
- ⑤業者との打ち合わせ
- ⑥売買契約
- ⑦残金決済（引渡し）
- ⑧税務申告
①相続手続きの必要書類収集…まず、戸籍謄本や印鑑証明書といった証明書を取得していきます。※遠方にある証明書は、郵送で取寄せ可能
②遺産分割協議…相続人が確定したら、相続人全員で遺産分割協議を実施。
相続不動産を売却し、売却代金で分割するなら、“換価分割”という遺産分割手法になりますので、税務上で注意しなければいけない論点が発生します。
※換価分割については相続手続きの段階から専門家に依頼をして遺産分割協議書を作成してもらいましょう。
③相続登記…相続不動産の管轄法務局に登記申請を実施。不動産の名義を被相続人名義⇒相続人名義へ変更します。
※被相続人名義のままでは売却することができないため、必ず被相続人名義から相続人名義に変更します。
④業者の手配と選定…ご自身の事案に応じて、不動産売却に必要な業者を手配します。
例）不動産仲介業者、遺品整理業者、測量業者、建物解体業者といった専門業者のことです。
※現地でなければ依頼できないような業者は、相続した不動産から近い業者を探すようにしましょう。
⑤業者との打ち合わせ…依頼業者が決定したら、適宜、打ち合わせを実施します。
例）不動産会社との仲介契約、売却内容の検討、遺品整理や測量をいつまでに実施するか？解体工事の実施内容など、検討内容は多岐に渡ります。
⑥売買契約…買主決定後は売買契約を締結。※買主側の希望や都合があるため、契約書の完成までには何度か打診を繰り返しつつ、契約までの日程も調整しながら進めます。※売買契約は土日や夜間に行われることもあります。
⑦残金決済（引渡し）…一般的な仲介の場合、買主となる方は、売却不動産の近くに住む方となりますので、決済は不動産の最寄り（不動産会社の事務所、金融機関）まで行くことになるのが多いです。
※残金決済は、買主が契約締結時に支払っている手付金以外の部分（残金全額）を支払うことで、買主へ所有権を移転させ、売主はその代金を受け取ることを指します。
残金決済には、売主と買主以外にも司法書士や仲介会社、銀行員などが立会い、売買代金の着金確認がとれ次第、司法書士が法務局へ出向いて、買主名義への登記申請を行います。
⑧税務申告…残金決済が完了した年の翌年に、売主は譲渡所得税に関する税務申告及び納付をしなければいけません。売却益が発生する場合によっては、非常に高額な税金が発生することがあります。
また売却不動産だけではなく、預貯金等の相続財産の総計が基礎控除を超える場合は相続税が発生するので。事案に応じては、税理士との連携が必要になってきます。
必要手続に対しての大きな負担。
上記の必要手続きの内、やはり、相続人が遠方である以上…、
- ③相続登記
- ④業者の手配と選定
- ⑦決済の現地実施
これらの３つの手続き対応が、とても大きな負担にのしかかることが非常に多いです。
特に、相続登記の申請を行う法務局は「不動産を管轄する」法務局となります。
この点、自分で相続登記をする場合、法務局に出向いて何度か相談を重ねた後にようやく申請を行うことになりますので、遠くに法務局がある場合の方は非常に大変な結果になります。
※ 遺品整理業者・建物解体業者や測量業者は、実際に現場で作業を行わなければいけないため、現地の業者を手配する必要があります。
まとめ
以上、遠方の相続不動産の売却手順について説明してきました。
遠方の場合だと、何度も実家の不動産所在地に出向かなければいけないのは、相続人（売主）にとっても大きな負担になると思われます。
特に、ご実家が枚方市や寝屋川市に残存しており、ご自身が、遠方に住まわれている方の場合であれば、弊所で迅速な対応が可能になるでしょう。
また、当事務所は、大阪府枚方市に事務所を構えてはおりますが、それ以外に不動産が分散している場合でも、日本全国の不動産に対応して相続登記や売却のサポートすることが可能です。
オンラインによる登記申請が可能で、相続不動産が遠方の法務局であっても対応が可能だからです。
相続手続きから売却（換価分割・現地での業者手配）まで、一括して相続人の売却サポートを行うことが可能ですので、安心して最後までお任せください。
※提携税理士と協力しながら進めていきますので、税務的なことまで総合的にフォロー可能です。
なお、相続や遺言のことをもっと詳しく知りたいという方は、下記の“総まとめページ”の用意もありますので、是非ご参考になさって下さい。
