司法書士 尾花 健介 ２０２４年４月１日から、相続登記の義務化がされる法案が可決されました。
これまで相続人は相続登記をするか否かの選択は自由でした。
しかし、今後は相続人は相続登記を放置することは許されず、相続を知った日から３年以内に登記しなければいけなくなります。
さて、ここでは、相続登記の義務化によって、何がどのように変わるのか？
今後、相続人となられる皆様にとって、非常に大きな影響を与える問題ですので、本ページで徹底的に解説をしていきます。
そもそも、なぜ相続登記が義務化されるのか？
先ず最初に説明したのは、今までは任意だった相続登記が、なぜ今頃にになって義務化されるのでしょうか？
コレには、非常に深刻な、『所有者不明の土地』の問題が関わってきます。あ
実は、所有者不明のまま放置された土地が、九州全土の面積を上回っているほど存在しています。
このような、所有者が不明の土地は、いま現在でも同時進行で増え続けていますので、このままいくと日本各地で、管理できない土地が増え、国や行政の土地利用まで妨げられてしまいます。
これらの原因の背景に❝相続登記の放置❞が在ったという事で、国が義務化として対策を実施すべきと考えたわけです。
次に、所有者不明土地と相続登記の義務化の関連性について詳しくみていきましょう。
所有者不明土地と相続登記の関係
所有者不明土地と相続登記の関連性を説明する前に、まずは不動産の情報はどのように管理されているかを説明する必要があります。
土地の所有者が誰であるかの情報（登記）を管理しているのは、その土地所在地を管轄する法務局です。
つまり、現在の土地の所有者を確認したい場合、その土地を管轄する法務局に行き登記情報が載っている登記簿（登記事項証明書）を確認すれば、一応は、誰の土地であるかが分かります。
ただ、この点、法務局の登記情報については大きな問題点があります。
それは―、
『不動産名義人の実態は、不動産の所有者たる申請人が、登記申請して、ようやく登記簿上の情報に反映される。』という点です。
登記に関しては、原則申請人から登記申請がないと、登記がされることはありません。
例えば仮に、法務局サイドで、土地の所有者等に変更があったことを知ることがあったとしても、所有者である本人（もしくは委任を受けた代理人）から申請がされなければ、法務局で勝手に登記内容を変更することはできません。
つまり、所有者がきちんと登記申請の手続きをしていない不動産は、現在においての実際上の所有者と、見た目上の登記情報に相違が発生していることになります。
では、登記申請が行われないことと、所有者不明の土地がどう関係しているのでしょうか？
相続登記を放置する人がいる。
相続が発生しているにも関わらず被相続人から相続人への名義変更（相続登記）が申請されないことがあります。
手続き上の手間が面倒で放置されている方もいますし、遺産分割協議が何らかの理由で行えず、又は合意に至らず不動産を取得する相続人が中々確定できないまま、登記申請ができないこともあります。
他にも、単に、相続人が被相続人の所有している不動産を把握していないケースもあり、この場合は、猶更、所有者である相続人によって登記申請が行われる可能性は極めて低くなります。
放置した相続人自身がさらに死亡してしまう（二次相続・三次相続）
被相続人の名義のままになった不動産に、更に相続が発生するとその相続の数だけ相続人の数が増加することになります。
この場合は、早めに手続きしておけば、何の問題もなかった不動産でも、最初は数人だった相続人の数は、放置されたことで更に、何十人もの相続人に膨れ上がっていることもあります。
このように、被相続人の名義のまま長年放置された不動産は、相続人当事者ですら誰が不動産を承継したのかわからないことが多いです。
このようなことが原因で、現在の所有者が不明な土地が生まれてしまいます。
［相続登記が放置される理由］
①緊急性がないため後回しにされる
②財産価値がないため放置される
③不動産の存在自体を知らない
④遺産分割がまとまらない
これらの理由で登記が申請されなかった不動産に更に相続が発生すると、遺産分割協議がまとまらなくなり、より相続登記が困難になっていきます。
今後もこのような土地は増え続けることが考えられます。
相続登記をしない理由
登記以前に、遺産分割が出来ていない事も多いです。
例えば、 「長男（家長）が父親の財産を相続する」という、昔の考え方が残っている地域である場合や、家族が遠方で遺産分割を実施されていない場合等も、相続登記が複雑化してしまう原因の１つとも言えます。
相続登記は法定相続分で登記されない限り、遺産分割協議書を提出する必要がありますが、長男が相続するものだと思っている家族や、遺産分割協議そのものが未実施な場合であれば、申請に必要な遺産分割協議書なども作成しないでしょう。
更に、こういった状況のご家族であれば、不動産の処分にまで、考えが及んでいない事も多く、名義変更の必要性がないため、先代のまま登記申請も行われないことがあるのです。
そのような中で、相続人に相続が繰り返されると、相続人がどんどん増えてしまい、余計に遺産分割協議を行うことが困難になり、相続登記が放置されてしまいます。
建物より田舎の土地（山林等）の方が放置されることが多い
仮に相続財産に、建物が在れば、相続人もその不動産の存在を把握していることが多く、相続財産を承継する際に相続財産から漏れることが少なくなります。
ただ、相続人がその存在に全く気付かず、手続きから漏れてしまうのは、田舎に山林等の土地がある場合が多いです。
また、山林等の土地は財産価値がなく、処分に困った相続人に意図的に放置されることもあります。
所有者不明の土地の問題点
不動産の所有者が不明な場合に生じる問題は多岐にわたります。以下をご覧下さい。
不動産を管理、処分する者が判明しない
不動産の所有者が判明しないと、不動産によってトラブルが発生した場合に、被害を受けている側がトラブルの解決を早期に実現できません。
例えば、隣の建物が長年管理されておらず倒壊の危険がある状況で、所有者がわからないと、倒壊を防ぐよう所有者に依頼することができません。
緊急性を要するような場合でも、まず現在の所有者が誰であるのかを調査することから始めなければいけないため、所有者が誰なのか分からないというのは近隣に大きな影響を与えることに繋がります。
固定資産税の納税義務者が判明しない
これは、行政の立場からの話しですが、所有者のわからない土地、建物がある場合は固定資産税の請求先が分からず、その不動産に関する固定資産税の納税をしてもらうことができなくなります。
土地の利用が妨げられる問題
その土地を利用したいと考えた者が現れたとしても、所有者が不明だと交渉を行うことができず土地を買い取って使うことができません。また、国や行政が国道を通したいと考えても、所有者を確定させるところから開始しなければならず、近隣土地の発展の妨げにもなります。
「所有者不明土地」と「空き家問題」は、非常に大きな社会問題です。
適切な管理がされないと、隣接地に悪影響を及ぼすことになりますので、所有者不明の不動産は順次所有者確定の作業が進められていくことになるはずです。
相続登記を放置する３つの問題点
相続登記を放置していると、後々相続人が登記申請を行う際に大きな問題を生じさせることになります。
①相続登記に必要な書類取得が困難になる
相続登記の場合は、戸籍謄本・除籍謄本・住民票・住民票の除票・遺産分割協議書・印鑑証明書などが必要になりますが、この中で相続登記を放置すると収集、作成が困難になる書類があります。
まず、１つ目が被相続人の住民票の除票です。相続登記の申請する際には、所有者である被相続人の最後の住所を証明する必要があり、その証明のために住民票の除票を取得します。
この住民票の除票は、被相続人が亡くなってから５年を過ぎると保管期限がきれ抹消されるため、相続登記を放置していると、そのうち住民票の除票が取得ができなくなり、代用する書類の取得、作成が必要になってしまいます。
代用書類の作成は、司法書士に依頼すると相続登記と別料金の場合があり、費用が余計に掛かってしまいます。
2つ目は遺産分割協議書です。
相続登記を行う場合、原則相続人全員の署名捺印がある遺産分割協議書が必要になります。
相続登記を放置している相続では、相続人に相続が繰り返し発生していることが多く、相続人同士の関係が希薄になり、遺産分割協議書を作成することの難易度は一気に上がります。
②相続人の調査に手間がかかる
相続登記を放置している間に相続人に相続が繰り替えされると、不動産の相続人が増えていきます。
2代相続が進むだけで相続人が数十人に増加するため、いざ不動産の相続登記をすることになった際には相続人の全員の住所、連絡先を探すだけで相当な手間と時間がかかってしまいます。
相続人を特定する作業には戸籍謄本が必要になりますが、相続人の数が増加すれば、その分必要となる戸籍謄本は増え続け、戸籍謄本を読み込む手間や、戸籍謄本の発行手数料が余計にかかります。
そして、すべての相続人と相続人の住所がわかったとしても、相続人全員から実印での捺印、署名をもらう必要があるため、全員の同意を得るまでに、更に多くの手間と費用と時間がかかります。
③相続人の数が多すぎて遺産分割協議がまとまらない
上記の通り、相続登記を放置している間に相続人が増えすぎてしまうと、遺産分割協議を行うにも苦労し、また相続人全員の合意を得るのも困難となります。
相続人の中に認知症の相続人がいたり、成年後見人の選任が必要となり、その分時間を要します。
相続人が多数いれば、遺産分割の内容に合意しない者も現れる可能性もあります。
書類を揃えるだけであれば、時間が掛かったとしても相続登記までたどり着くことはできますが、相続人の中に遺産分割協議に協力的でない者がいたり、音信不通の者がいると、裁判（調停・審判）に発展することになり更に相続登記完了までに時間と費用が掛かります。（※本人申立、または弁護士による協力のもと、調停・審判をしていただく必要がありあます。）
相続登記を放置しても所有者の地位は逃れられない
相続財産の中に相続したくない不動産があった場合に、わざと相続登記を放置することによって不動産を相続しなかったと思い込んでいる相続人の方がいます。
しかし、相続登記はあくまで現在の所有者を登記する制度で相続登記を放置したからといって所有者である地位の承継を放棄したことにはなりませんし、所有者の責任を放棄できたわけではありません。
相続財産を完全に放棄するには相続放棄の手続きを踏む以外には達成できず、相続登記の放置は、手続きを困難にさせるだけでメリットは一つもありません。
登記を放置しても所有者の地位は相続しています。もし不動産を相続した相続人が死亡すれば次の世代（子や孫）に問題を引き継ぐことになりますので、相続登記は放置せずに、できるときにやるべきものです。
国が示した相続登記を放置させない４つの対応策
相続登記がされないと困るのは相続人等関係者だけではありません。
相続登記が放置されて所有者が確定しないと、行政側も固定資産税の請求する先が不確定な状況となり納税がされず困ります。
また、再開発を行う際や、放置されている土地や建物が近隣に悪影響を与えているような場合に相手先の調査に苦労してしまいます。
つまり、国にとっての問題であることが、相続登記義務化の原因にもなっているわけです。
そこで、法律により相続登記が放置されないよう対応が図られることになります。
①相続登記の義務化
相続登記の義務化の根拠
自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈により所有権を取得した者の同様とする。（不動産登記法第７６条の２第１項）
以上のような条文が新たに創設されます。
簡単に解説すると、相続により不動産を取得した相続人は３年以内に相続登記をしなければいけなくなりました。
その他遺言がある場合、自身が受遺者である旨を知った日から３年（相続開始を知った日も含む）以内に同じように相続登記の申請が必要になります（相続人に限る）。
なお、正当な理由もなく相続登記を怠った場合は、過料になります。（１０万円の過料） ※民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いにつ
いて（相続登記等の申請義務化関係）（通達）
また、義務化前に放置されている相続登記にもこの制度は適用されるので、今まで放置を続けてきた人達にも影響を及ぼす内容であることは間違いありません。
相続登記を法律で義務化することによって、安易に相続登記が放置されることを防止します。
②相続人申告登記の創設
相続人申告登記の根拠
（～省略～）所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることができる。
現在の相続登記の制度だと、被相続人の出生から死亡までの戸籍除籍謄本、相続人の戸籍謄本、住民票除票、相続の住民票、印鑑証明書、遺産分割協議書等、たくさんの書類が相続登記の申請には必要となります。
そのため相続人からすると相続登記を申請するハードルが高く後回しにされ放置される原因となっていました。
そこで、新たに相続人であることの申告制度を設け、簡易的な手続きで不動産所有者の相続人であることを法務局に申告できるようになりました。
当該申告を行うことにより、相続登記申請義務を果たしたこととなり、３年の相続登記申請期限がなくなります。
ただ、その後に遺産分割協議が行われて、合意に至った場合は、合意から３年以内に申請が必要となります。この申告制度により、とりあえず現在の不動産の所有者（相続人）が誰であるかが確認できるようになります。
③住所（氏名）変更登記の義務化
こちら相続登記とは関係することではないですが、不動産の所有者（登記名義人は、住所の変更、氏名の変更があった際には、その変更から２年以内に変更の登記を申請しなければいけなくなりました。
現在の登記制度では、住所変更、氏名変更の登記では義務ではありません。そのため、現在の所有者の住所氏名と、登記されている住所氏名が一致していない状態の登記が多く存在しています。
このままの状態で放置してしまうと、将来相続が発生すると更に現実の状況と登記が一致しなくなることになるため、住所氏名に変更があった際には、所有者に早い段階で登記を行うよう、今後は変わってきます。
また、こちらの場合でも、登記義務に違反した場合は過料となります。
④登記官による住所（氏名）変更の職権変更登記
対策③に加え、登記名義人の住所氏名に変更があった場合は、登記官が職権で住所氏名の変更登記を行えるようになります。
ただし、登記名義人が法人ではなく、自然人である場合は申出がない限り職権での変更登記は行えません。
以上のように、今後は相続登記が放置されることがないように、相続登記が義務化する方向で制度が変わります。
しかし、相続登記が放置される原因によっては意図的に放置していることもあるため、その原因についても解決する必要があります。
その原因というのは、相続人が相続したくない不動産を意図的に放置してしまうことです。
相続した土地の国庫への帰属
不動産の相続登記が放置される原因の１つとして、利用目的がなくて相続したくない土地を相続人があえて登記をしないケースです。
相続財産の中に相続したくない財産がある場合、相続したくない財産のみを相続放棄することはできません。つまり、相続する選択をした場合には、いらない土地も含めて相続するしかありません。
相続財産の中に価値のない不動産があると、相続登記が行われず放置されることがしばしばあります。
相続登記をすると、登記上は所有者である情報が記載されてしまうため、固定資産税の請求や、管理費等の請求、実際の管理の請求に関する書類が登記名義人の住所に送られてきてしまうため、それを回避するために登記が放置されます。
または、相続人全員が相続を希望しないために遺産分割協議がまとまらないまま、放置されていることもあります。
この対策として、不要となった土地を国庫へ帰属させる制度が新設されました。
国庫へ帰属させる条件は以下の通りです。
①相続又は遺贈で土地を取得したこと
②管理、処分に多くの費用、労力が発生しない土地であること
③１０年分の管理費用を負担すること
以上の条件のもと今後は不要な土地を国庫へ帰属させることができるようになります。
なお、建物がある土地、抵当権等が設定してある土地については、国庫へ帰属はできませんので注意が必要です。
国庫への土地帰属方法については、別の記事で詳しく解説をすすめて参ります。⇒相続土地国庫帰属制度
まとめ
今回の記事では、相続登記の義務化について解説をしてみましたが、今後どの程度の影響があるのかは蓋を開けてみないと分からない部分もあります。
そのため、もしも、相続登記を放置されておられる方がいれば、なるべく早く目に相続登記を完了させることをお勧めします。
実際既に、当事務所へも相続登記義務化のニュースを見て早めのご相談に来られているお客様が増えています。
今後も未登記不動産の相続登記についての相談を受ける方が増加するものと思われますので、もし相続不動産の名義変更にお困りでしたら、当事務所までご相談ください。
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