司法書士 尾花 健介 こんにちは！枚方の司法書士 尾花健介です。
もちろん枚方だけでなく、寝屋川市、香里園、樟葉、守口市、門真市、四条畷市、東大阪市など、枚方を中心とした関西全域に対応している司法書士として活動しております。
今回は不動産等、相続財産を売却したときの所得税の取り扱いについて解説していきます。まず大筋からお話をすると、不動産を売却したときに、売った金額が、買った金額より高い場合、つまり、儲けが出た場合、その儲けに対して所得税と住民税が発生します。裏を返せば、不動産を売却して儲けが出なかった場合には、所得税も住民税もかからず確定申告をする必要はありません。
具体的な金額を使って解説します。例えば、5000万円で購入した土地を8000万円で売却できたとします。この場合、8000万円から5000万円を引いた3000万円が儲け（譲渡所得）となります。この譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されるのです。
基本の税率
譲渡所得に対する税率は20.315％です。15.315％が所得税、残りの５％が住民税です。所得税は本来、最低５％から最高４５％までの段階的な税率（累進課税率）とされています。しかし、不動産を売却したことによる所得については、どれほど金額が大きくなったとしても税率は20.315％とされています。
しかし、ここで注意点があります。その不動産を所有していた期間が５年未満の場合には、税率がなんと39.63％まで増えてしまいます！
この取り扱いは、「短期的な土地の売買で儲けようとしてはダメですよ」という趣旨で儲けられています。また、この所有期間のカウントについては5年間きっちりというわけではなく、不動産を売却した年の１月１日において５年を超えているかで判定します。例えば、2020年2月に購入した不動産を、2025年2月に売却する場合は、2025年1月1日時点における所有期間は4年11カ月なので、税率は39.63％になってしまいます。
一方、2026年に売却する場合は20.315％になります。いずれにしても5年ギリギリで売却する場合は、税務署や税理士に確認しましょう。
ちなみに、相続した不動産を売却する場合には、相続したときから5年間で判定するのではなく、故人が購入した時点からカウントされます。
譲渡経費
不動産を売却する際にはさまざまな経費がかかります。税金はあくまで儲かった金額に課税されますので、経費は当然、儲けから引くことができます。引くことのできる経費は以下のようなものがあります。
●売却するために支払った仲介手数料
●売主が負担した印紙税
●土地を売るために、建物を取り壊したときの取り壊し費用
このように仲介手数料などの経費は譲渡所得から引くことができます。なお、これまで支払ってきた修繕費や固定資産税、管理費などは引けないので注意してください。詳しく知りたい方は国税庁のホームページでご確認ください。
建物については減価償却を考慮しましょう
土地を売却したときの税金は、次の算式で計算することができます。
売却金額－購入金額－経費＝所得（儲け）
この所得に20.315％の税金がかかります。
一方で、建物については、この算式に減価償却を加味しなければいけません。
本来、建物は時の経過とともに価値は下がっていきます。もしも、価値が下がったにもかかわらず、買ったときの金額で売れたなら、その差額は儲けだと考えるわけです。この時間経過による価値の減少を、減価償却といいます。
例えば、①5000万円で購入した建物が、②売却までに2000万円減価償却されたとして、建物の価値は残り3000万円です（これを帳簿減額といいます）。③その建物が4000万円で売却できたので、差額の1000万円は儲けが出たと考えるのです。ここに20.315％の税金がかかるのです。
所得税と住民税を支払うタイミングに注意
所得税と住民税の違いは、支払うタイミングが異なることです。不動産を売却した年の翌年3月15日までの確定申告で所得税は支払いますが、住民税の支払いはそこから3か月後の6月からです。この微妙な期間のズレに要注意です。
確定申告のタイミングで支払った税金が全てだと思っていると、6月の住民税の通知が届いてからびっくり仰天することになりますので、しっかり住民税まで把握しておきましょう。
なお、相続した不動産を売却する場合で、相続税申告が必要になる方の場合には、相続税の申告と、所得税の確定申告が両方必要になります。
今回の記事を参考にしていただいて、不動産売却手続に取り掛かる方もいらっしゃるかもしれません。
ただし、お時間等が無く、自分で手続きを実施することが難しい場合や、相続した不動産の売却処分（換価分割）でお困りなら当事務所まで是非ご相談ください。
なお、相続や遺言のことをもっと詳しく知りたいという方は、下記の“総まとめページ”の用意もありますので、是非ご参考になさって下さい。
